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房贷利率正式“换锚”后对你买房影响有多大?

2019-11-08 19:22:04 来源:木港资讯 作者:网站编辑 阅读:4074次

《中国经济周刊》记者胡伟|北京报道

中国经济周刊记者胡伟

“到明年1月,我将连续五年支付足够的社会保障,并有资格在北京买房。如果抵押贷款利率波动太大,我应该尽快买房,以免睡大觉。如果利率稳定,房价稳定,我可能会到处看看房子,多存些首付,明年年底再买。”小李今年32岁,在北票已经住了将近5年了。他正在考虑明年在北京买第一套房子。

任何可能影响购买成本的因素都会让小李这样的新买家感到紧张。“房价最好下跌,但永远不要再上涨。对我们来说,我们只能买得起和买不起两种房子,而且基本上没有选择房子质量的余地。”

根据央行8月25日的公告,10月8日新发布的商业个人住房贷款利率是以最近一个月同期贷款市场报价利率(lpr)为基础的。此前,抵押贷款利率是以浮动或贴现的基准利率为基础的。

对小李来说,新的利率政策会带来什么样的变量?

在“锚定变化”之后,每月供应变化的影响是有限的。

“一般来说,抵押贷款利率和房价表现出反向变化规律。也就是说,如果按揭利率上升,购房者的还款负担将会增加,这将减少对住房的需求。如果住房供应保持不变,房价就会下跌。如果利率降低,还款负担将减轻,这将增加对住房的需求。如果住房供应保持不变,房价就会上涨。”北京房地产法学会副主席兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池教授简要总结了利率与房价关系的一般规律。

只有当新政策改变抵押贷款利率时,房地产市场才能改变。《中国经济周刊》采访的许多房地产观察家表达了同样的观点。

从最近的公开信息来看,虽然利率定价方法发生了变化,但实际上利率本身并没有多大变化。坊间舆论指出,许多北京购房者的月供应量增加了10多元。例如,有些人“可能不足以乘出租车”

资料来源:诸葛住宅搜索数据研究中心

新政策生效后,诸葛亮的住房搜索数据研究中心梳理并向《中国经济周刊》提供了包括北上官深在内的15个城市抵押贷款利率变化的数据。其中,4个一线城市一期抵押贷款利率波动在0.01个百分点以内,除海外国家外,利率略有上升。在其他11个城市中,第一套住房的利率波动大多在0.01个百分点以内,其中合肥没有变化,而变化相对较大的宁波只上升了0.26个百分点。第二套公寓的利率也没有太大变化。

中原地产首席分析师张大伟表示:“目前,各地抵押贷款利率基本稳定,几乎没有明显波动。大多数银行仍在正常放贷,利率几乎没有微调。从全国主要一线和二线城市来看,利率水平与2019年第二季度相比略有波动,但80%以上的城市仍然保持着过去两年的最低利率。大多数城市的抵押贷款利率和贷款周期基本稳定,略有波动,但主流是稳定的。”

10月8日,《中国经济周刊》记者走访了北京两家知名房地产中介公司的几家门店。工作人员表示,新的利率政策目前对市场影响不大。“通常,如果有任何影响房价的重要情况,我们会组织内部培训,向购房者解释,例如,在2017年宣布北京楼市调控317新政时。但我们没有接受过这一新利率政策的任何培训。”几个中介介绍了同样的情况。记者还发现,个人中介对新的利率政策知之甚少。

变化之一是,如果你今天买房子,贷款的标准合同必须改变然而,由于记者走访的许多商店当天都没有购房抵押的交易记录,中介无法描述贷款合同的具体变化。

长期以来,房地产市场观察人士一直呼吁下调首套住房的利率。他们认为在购买第一套公寓时几乎没有房地产投机。如果房价下跌,由于利率上升,银行最终“收获”了节省下来的钱,那么对新购房者的好处相对有限。

新利率政策对房地产市场的长期影响

一些房地产市场观察人士或银行家告诉《中国经济周刊》记者,新利率政策出台后,lpr将每月改变一次,但波动不会太大。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师孟玥表示:“抵押贷款利率的“锚定变化”是抵押贷款利率定价机制的调整,但也应服从房地产市场监管的大局,以确保房地产市场的稳定发展。因此,在制定新政抵押贷款利率时,市场将设定最低基准,各地将根据本地市场的实际情况,在lpr的基础上灵活浮动,将市场和政府监管有机结合起来。尽管在新政策下lpr每月都在变化,但目前的房地产市场环境总体紧张,短期抵押贷款利率不会降低。银行可以通过改变基点的增减来维持稳定的利率。”

“贷款利率与lpr挂钩。不要认为这项改革是针对房地产的。”京辉智库首席经济学家胡景晖认为,利率自由化是金融改革的趋势,新的抵押贷款利率政策只是整个改革的一部分。从目前情况来看,银行没有住房抵押贷款的目标,降低抵押贷款利率的可能性很小。开发商接下来的首要任务是以更低的价格出售他们的房子。Lpr改革非常成功。同时,利率自由化也间接地在降低利率方面发挥了作用。其目的是发展实体经济,为中小微型企业和私营经济获得廉价资金。"

胡景晖认为降息是大势所趋,但目标是重振实体经济。房地产行业将是一个例外。"资金将流向制造业和其他新兴产业."他还表示:“我们必须建立防火墙,绝不让资金再次流入房地产市场。高房价不仅是一个经济问题,也可能影响社会稳定。7月30日,中央政治局会议再次强调,政策是严格的,房地产行业再也不会这样做了。除了不把房地产作为短期刺激经济的手段之外,我认为房地产不应该被用来刺激中长期经济。”胡景晖说。

张大伟告诉《中国经济周刊》记者:“关注房地产行业的资本链风险已经成为政策的主要内容。2019年是房地产政策最密集的一年。房地产的金融风险在过去很少被提及,但今年以来却被大量提及。2019年,中央部委共发布了25项讲话或政策,要求关注防范房地产金融风险。

抵押贷款利率的变化对购房者有什么影响?

胡景晖认为,抵押贷款利率不是影响购房的一个关键指标,而只是一个风向标。“对于那些只需要买房的人来说,他们不会仅仅因为每月要偿还额外的200元抵押贷款就放弃自己的需求。”他分析说,“当房地产开发商进入降价周期时,先降价的人将获得优势。恒大、碧桂园和万科在促销和折扣方面名列前茅。因此,可以看出,房价是决定消费者是否购买的第一个因素。影响买房决定的第二点是房子的质量,包括建筑质量、建筑面积比、配套设施、交通等。第三大决策因素是贷款比例,即首付款额;利率对买房决定的影响仍有待观察。

“以前有句谚语说,房地产是买了起来,但不是买了下来,但现在的现实是,当房地产价格下跌时,很容易卖出去。因为原则不同,买高不买低是一种投资心态,但在“房屋不投机”的前提下,从业主自住的角度来看,不是买高不买低,而是买高不买高。胡景晖也说过。

中国经济周刊记者胡伟

例外的是,上海的新抵押贷款利率低于lpr

新的抵押贷款利率政策生效后,上海首套公寓的利率因低于lpr而受到业界的密切关注。

根据中央银行此前公布的政策,第一套商业个人住房贷款利率不得低于同期lpr,第二套商业个人住房贷款利率不得低于同期lpr加60个基点。然而,上海第一次抵押贷款利率从lpr下调了20个基点,使最低利率甚至比新政策前低0.005个百分点,即4.65%,而该行此前实施了第一次最低基准利率95%,即4.655%。

赵秀池分析:“上海的做法主要是基于对稳定利率的考虑。也是为了贯彻中央政府“一城一策”的方针,保持房地产业的稳定健康发展。

孟玥孟认为,这一现象反映了改革应该是平稳的,应该结合实际给予合理的过渡期。“因为上海以前实行的利率是基准利率的95%,即4.655%。如果目前的最低贷款利率为4.85%,那么上海抵押贷款利率的上升趋势是显而易见的,这必然会增加购房者的压力,并对市场产生负面影响。”

胡景晖说:“在四个一线城市中,上海在控制房地产市场方面做得更好。在此之前,上海的抵押贷款利率在全国范围内一直处于低位。但是,由于土地供应、新区开发、共有住房、房屋租赁等一系列房价调控措施的良好运用,上海在低抵押贷款利率的市场条件下,仍然保持着相对稳定的房价和相对稳定的市场,所以即使利率很低,也是合理的。当然,目前的利率也为该政策的运行留下了足够的空间。如果房价将来上涨或变化,抵押贷款利率可以进一步提高。”

此外,关于未来房地产市场的发展趋势,胡景晖认为:“中国的房地产市场将以新开发建设为主,以现有房产的运营、服务和再交易为主。此外,农村商业用地已经进入市场,仍有大量土地可供利用。中国应尽快建立与中国经济发展相匹配的健康资本市场,并允许投资者获得红利。中国人民的资产配置也将在未来发生巨大变化。”

孟玥·孟提出:“此次利率合并改革对降低实体经济的融资成本有一定的积极作用。就房地产市场而言,短期内,在不投机住房、不刺激房地产市场的政策基调下,实施最低标准的可能性相对较小,由于各城市实施的政策,贷款利率将保持基本稳定。从长期来看,随着lpr下降趋势的确立,抵押贷款利率将长期对房地产有利。

赵秀池补充说,他希望有关方面做好抵押贷款利率政策的宣传和解释工作。“稳定预期可以稳定房价,稳定房地产市场。稳定利率也是稳定预期的一项重要任务,特别是因为调整房价的定价基准不会带来利率的很大变化,这样广大公众才会有一个正确的认识。”

编辑|张艳

编辑|国方

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